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75折 恒大这波营销够秀
中房报·公司  2020-02-17 16:46
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杨斌

一不小心,恒大刷屏了。先是开辟网络销售,三天时间认购房屋47500套,房屋总价值约580亿元,全国600多个楼盘均有认购,最高的一个楼盘认购了870套。接着又是从18日起,全国项目75折销售。

关于75折


75折,听起来很吓人,但实际情况却并不如此。首先需要冷静下来看,这个75折究竟是在什么基础上的75折。众所周知,房地产的价格是波动的。你在买房时,销售顾问给你的价格是实际成交价,而在这个背后还有一个备案价。而你想要这个75折,是在之前的成交价上打75折,显然是不可能的。这个折扣只可能是备案价的折扣。

不过就是如此,虽然号称全国所有楼盘75折,但从实际情况看,各地的政策仍不一样。从各个渠道得到的消息显示,到目前为止,南京主城区不参与,重庆政策还没定,东莞甚至出现了折后价格比年前还贵的情况。

昆明的情况究竟如何,编辑电访了数个恒大售楼部。发现虽然75折价格要在18日开始执行,但之前恒大多个楼盘已经降价,单价比1个月前,均价普遍下调了1000-1500左右。很难说是因为75折政策所以有了这个价格,还是因为价格已经下调所以才有了75折。

不过虽然价格下调,但在售房源都很有限,基本属于5楼以下。

其实全面打折恒大也不是头一次。在2019年3月,恒大也搞了一波全国所有楼盘8折销售的促销。在去年10月,其多个区域也推出了7折、75折的销售优惠。其贵阳的恒大文旅城,还因为折扣过大被贵阳花溪房管局下了处罚通知,暂停了其项目网签合同的资格。这么一看,你有没有一种熟悉的配方熟悉的味道的感觉。

关于580亿

580亿是什么概念。恒大2019年全年合约销售金额约为6010.6亿元,3天580亿,这已经接近其2019年全年销售的10分之一。这一数值是很多中小房企一年的销售额。克而瑞研究中心的2019年销售榜单显示,首开股份全年操盘金额为587.2亿元,位居第49名。公众比较熟知的大悦城控股和万达集团,该数据分别为481.1亿元和476.1亿元。2019年12月,恒大合约销售金额约为205.2亿元。而恒大方面还表示预计未来几天网上认购套数会超过10万套。

所以对于这个580亿的数字,恒大方面表述也很谨慎——房屋总价值,而不是传统所提的销售额。显然对于这个580亿有多少能落袋为安,恒大也没有底气。否则也就不会有之后的75折大促销出现。

不过虽然最后签约率如何无法确定,但收入的订金却是实打实的真金白银。根据恒大公布数据,3天认购47500套,每套订金5000元,收入订金金额已经达到2.4亿元。恒大方面预估,近几天认购套数会达到10万套,那么订金金额将达到5亿元。

根据恒大项目工作人员介绍,在缴纳订金后需在5个工作日签订合同缴纳首付。如果缴纳订金后反悔,恒大方面可以无理由退房。但缴纳的订金则需要在5月10日后,5个工作日内退还。如果缴纳了首付,那么所有款项将在半年到一年内退还。因此就算所有房源均未最终成交,恒大也至少可以有5亿元的现金收入,可以无息使用接近3个月,用到5月10日后。这显然比在市场上融资要划算得多。

亿翰智库根据发布的2019年上半年数据最新分析显示,中国恒大属于高负债高土储。净负债率达到152.1%,资产负债率77.8%,负债货值比51.1%,负债货值比(假设去化率60%)85.20%。其投资支出过多,销售增速放缓,降杠杆仍有压力。而仅仅在刚过去的1月份,恒大就筹备发行60亿美元债券,利率水平均在11.5%至12%。在疫情情况下,全国多城市0销售,恒大的资金压力显然不小。从这个角度看,恒大这波操作也就不难理解了。

我们该买房吗?

对于昆明的消费者来说,首先也不要被75折给冲昏的头脑。对于昆明人而言,全国龙头和本土龙头林立,绝不止恒大一家。空闲之时,仅打几个电话,提出问题,留下号码,你就可以了解更真实的市场,掌握更实在的价格。

目前恒大的总优惠期不过四十多天,由此引发的竞争当然不止四十多天。比如碧桂园,虽然目前这个最喜欢用价格搅动市场的巨无霸表示对于恒大的动作没有跟进计划,但这并不意味这其后续不会有动作。还有俊发、还有融创、还有万科。在昆明我们其实有很多的选择。多看看多比比总是没错。

为恒大操作打波666

不管你是质疑恒大75折的真实性,还是为其欢呼,对于恒大而言并不重要。只要看看这几天刷屏的恒大降价,恒大就赢了。在这个市场冷清的2月,恒大是很很赚了波眼球。还有什么是比这更加成功的营销。更何况,还有数额不菲的订金入账,可以缓解现金流的压力。至于到了5月10日以后,如何退款的问题,到那时候再说也不迟。看了恒大这波操作,不得不为他们打波666。


| 中国房地产网昆明 | 编辑:杨斌| 2020-02-17 16:46

标签:75折,恒大,促销,买房
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