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“冬奥之城”张家口楼市失速
冬奥红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重,让张家口楼市在经历2016年“抢房潮”的火爆之后,进入了近一年之久的“零成交”冰 封期。
深度  2019-09-09 11:08
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冬奥红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重,让张家口楼市在经历2016年“抢房潮”的火爆之后,进入了近一年之久的“零成交”冰 封期。

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中房报记者 樊永锋 张家口报道


冬奥之城张家口楼市正遭遇逆水寒。


“现在每个月都是‘零成交’,这种情况从去年年底一直持续到现在。”张家口融强地产常务负责人薛经理在接受中国房地产报记者采访时如是表示。


融强地产在张家口深耕十余年,是当地具有代表性的地产开发企业,其面临的市场困境是当下张家口房地产市场的真实写照,“张家口房每个地产公司不管大小都这样,现在基本上没什么成交量,这就是真实的市场行情。” 目前该公司有两个主推项目,低密度花园洋房御山墅均价12000元/平方米、高层住宅融强御品均价9900元/平方米。这一价格,与两年前的价格相差无几。


融强地产的遭遇并非个案,品牌房企的境遇同样如此,一位不愿具名的品牌房企项目负责人向中国房地产报记者透露:“我们上个月就是‘零成交’,这个月现在就卖了一套,看月底能不能再冲个两三套。”


2015年7月31日,北京携手张家口获得2022年冬季奥运会举办权。一时间,张家口尽享冬奥会“红利”。2015年至2017年,张家口楼市迎来快速发展进阶,品牌房企扎堆布局、大体量项目集中供应、房价也开始大跨度上涨。


但冬奥红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重,让张家口楼市在经历2016年“抢房潮”的火爆之后,进入了近一年之久的“零成交”冰封期。


2019年8月末,中国房地产报记者采访多家品牌房企张家口项目负责人获悉,多数房企的项目每月的销售数据停留在个位数,自2018年年末至今,“零成交”的月份亦不罕见。


前述品牌房企负责人表示,2016年品牌房企涌入张家口,供应量增大,奥运红利、棚改红利目前已经压缩的没了。“本地的刚需红利也好、改善红利也好、棚改红利也好,基本吃透了,拓展空间有限。”


多位房企项目负责人认为,张家口楼市调控政策僵化(本地户籍限购2套,外地限购1套,二手房3年内不能入市交易)导致交易萎缩,让市场没有信心;二手房买卖被限制,市场没有流动起来,限制购房者的购房意愿;其次是营商环境较差,职能部门审批效率低下,对房地产行业的把控引导不专业,是造成当前房企集体遇困的重要成因,连锁反应是宅地供应量增大的情况下,房地产投资强度降低,宅地成交量降低。


对于未来,前述品牌房企项目负责人坦言:“多数房企不愿意再从桥东、桥西在内的城区拿地,只会去往八达岭和下花园这两个地区寻求机会。”


张家口楼市的内生逻辑


张家口位于河北省西北部顶端,作为河北省二级中心城市,是河北省重要的能源工业基地,连接西北和华北地区的枢纽城市。


张家口作为京北重要门户,申奥成功后房地产投资上升态势明显,房地产投资占固定资产投资比重较高,但整体经济对房地产依赖度增加。


2015年至2017年期间,张家口房产市场快速发展起来,进入品牌房企时代,但是旧有地产无序发展的后果无彻底清除,埋下的隐患依然在发酵。


2016年下半年,张家口出现“抢房潮”销量达到峰值,随之房价飙升。火爆的房地产行情和未来可期的发展前景,吸引了众多品牌房企围猎。


恒大、碧桂园、远洋、当代置业、荣盛、融创、金科、鸿坤等在北京占据市场地位的房企都选择张家口布局。竞争不可避免,这些项目的体量都十分可观,从增加供应量的角度上,给张家口区域型市场带来不小的压力。


张家口中心城区土地价格的疯涨,一方面是由于土地资源的稀缺属性,尤其是作为目前张家口人口居住中心和经济中心所在桥东区,优质地块更为稀缺;另一方面,张家口这一环京四线城市,在2015年之前长期处于一线房企真空地带,但自从2015年7月31日申冬奥成功之后,短时间内受到了国内众多一线房企的青睐和关注。


这其中,远洋·尚东万和是2015年张家口的地王项目,占地面积约109亩,成交总价84160万元,成交单价768.63万元每亩。


张家口的住宅用地在2015年770万元/亩的地王价格之后,在2018年每亩价格突破了800万元、900万元、1000万元三个量级,直接达到了1131万元/亩,这样的土地价格表现,对于一个区域型的四线城市而言显然是在透支其未来几年的提升空间。


土地价格的飙升催生了房价的应声上涨,2015年,张家口楼市均价约6000元/平方米,2016年上涨到均价约8000元/平方米,2017年均价10486元/平方米,时至今日,在桥东区住宅成交均价跃升至11350元/平方米。


桥东区红旗楼板块以及经开区是主城区房价最高的区域,成交价达到12000元/平方米。2018年上半年各大项目依然抱有幻想,下半年仍未见起色,房企难抵压力纷纷明降暗调。借助节日加大优惠力度争抢客户。2019年开年后开始厮杀,市区在售项目几乎全线降价。2018年下半年主城区开始逐渐降价,均价从10300元/平方米降到9500元/平方米,均价每平方米直降800元。


2019年,全市在售及待售的中高端楼盘约17个,主要集中在中心城区红旗楼板块及经开区。包括金科国控·博萃天宸、紫风郡、融创奥城、远洋尚东万和、融强御山墅等项目。目前中心城区成交价在12000元至13000元/平方米。


主城区的中高端中近50%由一线房企开发,在售6个待售6个。销量最高的项目月销仅20多套,高端住宅市场成交惨淡。


市场疲软导致的结果就是房地产投资强度、土地成交量的下降。


张家口市统计局于8月26日发布的《1~7月张家口市经济运行概况》显示,1~7月,全市固定资产投资同比下降10.6%。其中,房地产企业开发投资下降29% 。


2019年上半年,张家口住宅用地供应53宗,供应面积366万平方米,同比下降23%;成交32宗,成交面积193万平方米,同比下降50%,成交均价为1314元/平方米,环比下降21%,同比下降23%;溢价率为0.03%。


天量库存或需去化十年


相对于市场疲软,天量库存的难以去化,已成张家口楼市难以承受之重。


据多位受访品牌房企项目负责人均表示,目前张家口楼市面临的大问题就是去库存:土地储备去化周期全国第一,库存将超460万平方米,去化周期超过120个月;此外,项目产品同质化严重,同面积段与同价格区间放量巨大,且主要竞品2019年降价势头明显,在售项目普遍降价1500元~2500元/平方米;更为严峻的是,市场管控可能一直延续到2019年年底。


2019年度张家口市桥东区、桥西区、经开区、下花园、宣化区、万全区、崇礼区和察北、塞北管理区国有建设用地供应总量中,住宅用地746.6032公顷(其中保障性安居工程用地324.4988公顷)。


2019年继续大量出让住宅用地,按照目前张家口楼市去化速度来看,张家口的土地储备去化周期恐怕会大幅增长。


冰冻三尺非一日之寒。据了解,2018年品牌开发商开始在张家口集中放量,整体供应超34万平方米,主要面积在140平方米以内、总价在150万元以内的产品, 2019年的直接竞品有金科国控博翠天宸、紫枫郡、保利中央公园、碧桂园天玺、融创奥城等多个项目集中入市,品牌房企和当地房企的全系产品都存在激烈竞争。


当地分析数据显示,张家口主城区住宅成交量受价格涨跌波动较大,目前市场更加凸显这一特征。2018年上半年各大项目依然抱有幻想,下半年仍未见起色,房企难抵压力纷纷明降暗调。借助节日加大优惠力度争抢客户。2019年开年后开始厮杀,市区在售项目几乎全线降价。


据品牌房企金科张家口分公司提供的销售数据显示,2019年上半年张家口市场,月均容量约为1.3亿元,上半年除3月出现短暂小阳春外,整体成交量呈逐月下滑趋势,市场疲软持续加剧,随着新项目在下半年入市,市场竞争加剧,价格战势头愈演愈烈。


交易萎缩 二手房流通性不足


“市场没有流动起来,不论刚需人群,还是房地产投资者,都需要考虑房地产未来能够变现的能力,也就是流动性。”金科地产华北区负责人谢滨阳在接受中国房地产报记者采访时表示。


对于舆论认为张家口楼市的问题是供大于求的看法,他并不认同。“如果交易量正常,比如只消化150万平方米,突然供应200万平方米,这个我认为是房地产开发过度了。但现在的问题不是开发过度了,而是交易萎缩的太厉害了,交易萎缩导致市场没有信心,房地产成了死水一潭,这个交易量萎缩影响市场信心不足,源头是什么?就是政策和舆论两个方面。”


“当地政府过于死板地执行了国家的调控政策,国家的政策是因城施策,房价涨的过快的交易太活跃的可以进行调控。张家口面临的问题是房子和土地根本就卖不出去,就应该调适引导市场健康发展。”谢滨阳表示。


中国房地产报记者采访期间,未看到当地政府对房地产调控政策调整的意愿和动向。


市场不景气导致的后果也开始显现,“多数品牌房企不看好张家口核心城区的房地产市场。连融创这种销售能力很强的品牌房企也面临着销售不力的困境,像保利、碧桂园所拿地块的遗留问题一直未能处理好,影响正常入市。”某品牌房企项目总如是表示。


然而,这种情况持续下去对当地的土地财政及经济发展都会带来负面影响,如果没有土地的收入,旧城改造这些都需要巨量资金投入。“部分区政府部门的公务员工资发放已出现问题。”一位接近当地政府的知情人士说。


前述接受采访的融强地产薛经理则认为:“整体上还是市场的原因,供大于求,购房者无论是投资也好、自住也好,实际上之前该买的早买了,中高端改善型市场份额较少,竞品集中。”


“现在市场不正常就是交易量太低,如果说哪一个开发商卖的好可以说明问题,目前的实际情况是大家都卖的不好。”他说。


“张家口本身就是一个小城市,几十万人口,这几年全国十大房企全过来了,目前市场上的产品差异不是很大,好的也好不到哪儿,坏的也坏不到哪儿。”他说,“大家都知道房地产在走下坡路,本地开发商都是硬撑着,八月十五中秋节是一个节点,之后就要考虑建筑工程款、农民工工资支付问题,这是大家都要面对的大问题,到年底本地开发商能不能支撑住都很难说。”


此外,“营商环境差;对房地产政策把控不准不专业;审批效率低下,也是导致品牌房企在张家口核心城区拓展困难、去化周期拉长的重要原因。”一位品牌房企项目负责人总结道。


对于调控政策过于死板的问题,张家口市房管局工作人员则向中国房地产报记者道出他们的难处:“现在全国市场整体相对低迷,不单是张家口一个样本,其实张家口的限购政策是相对宽松的,外地人没有任何附加条件可以买一套,在市区,本地人可以买两套。最早我们研究决定本地户籍限购三套,外地人限购一套,后来住建部在怀来组织召开了现场会,本地户籍限购不允许超过两套。”


2017年5月26日张家口出台限购政策,在张家口中心城区(桥东区、桥西区、经开区)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭,限购1 套住房;对在张家口中心城区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在中心城区购买住房;张家口新购住房3年后方可上市交易。


在业内看来,限购政策升级体现出政府相关部门对于稳定楼市稳定预期的考虑。


“张家口市政府也得考量整个大局,不能随便取消限购,放宽政策,还是要根据市场情况进行调整。”薛经理说。


多位受访房企负责人认为张家口属于内生型城市,市场大幅度增长可能性较低,房地产投资属性较低,“冬奥会对张家口房地产市场带动不是很大,只是对崇礼滑雪渡假板块,公寓性质的,度假性质的有影响,因为这些客群不会为了滑雪买一套房,更不会在张家口城区买房。”


中国房地产报记者集中采访的多位有购房意愿者则认为,张家口房价过高且全国房地产市场处于下行趋势,寄望于价格下降,或者卖掉现有住房实现换房的目的,但是现在二手房3年内不准买卖的限购政策,让多数中低收入人群对高企的房价望而却步。


但是,支撑多家品牌房企仍然坚守的原因在于,他们认为张家口房地产市场还属于增长型市场。“我认为前两三年的交易水平是正常的,这种认知是基于张家口的城市化率还不是很高。张家口管辖多个区县,如果高铁通了,会加速这种城市化进程,农村的到县城,县城到城区过渡。因为这种内生型城市的居民要去石家庄太远,到北京房价又太高,实际上这个地区还是聚集效应的高地,具有相应的吸引力。”谢滨阳说。


房企寻求政策解困


对于当下的困境,部分房企选择寻求当地政府在房地产调控政策上给予“松绑”。


2019年7月份,包括保利、金科、融创、融强、远洋在内的几家房企向张家口市政府及相关职能部门提交了《关于促进张家口市房地产业持续健康发展的几点建议》,主要包括深化住房供给侧改革;盘活二手房、培育新客户;在政策优惠、按揭、公积金贷款等方面进一步放宽限制、优化资金监管实施细则条款;加强政策引导。


其中,通过房地产开发满足多样化市场需求,建议调整或取消“对在中心城区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭,限购1 套住房”的规定。相关城市政策:南京市高淳区已于6月4日宣布,外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。


二手房上市的延时控制,使得购房者心存顾虑,或因为现有住房无法出售,资金不能回收,而无力购入新房从而实现改善。因此建议,不再强调“新购住房3年后方可上市交易”或缩短住宅入市交易时限。


此外,这一建议从重视“调控”转向强调“调适”,因人施策。根据购房人的实际需要,予以更多支持。一是鼓励本市及外来人口在张家口“置地安居,入籍就业”,把房地产作为争抢人才,聚集人才的重要环节;二是公积金政策亦可进行适度调整,如降低二套房公积金贷款首付比例、商业贷款可以商转公、公积金贷款可以多渠道提取等方式;三是出台减半征收购买首套住房的契税。


提出建议的多家房企,还提出应优化《张家口市新建商品房预售资金监管实施细则》相关条款。“一是建议降低重点监管资金留存比例,助力企业加快资金周转;二是进一步优化预售资金监管审批流程,调整多楼栋在同一预售证情况下需分别提取重点监管资金的现状,在特定的前提下可合并提取,加快资金提取速度;三是简化预售监管账开立程序,多个预售证可归集到同一银行开立的监管账户,有限节约社会资源。”


至截稿前,中国房地产报记者获得的最新消息是,张家口市政府正组织相关企业召开座谈会。

| 樊永锋 | 编辑:本站编辑| 2019-09-09 11:08

标签:冬奥之城 张家口楼市
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